Kredyt hipoteczny – co to jest i jakie są jego rodzaje?

Czym jest kredyt hipoteczny?

Według klasycznej definicji kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem o charakterze długoterminowym, udzielanym przez bank oraz posiadającym zabezpieczenie w postaci nieruchomości. Zasadniczo kredyt hipoteczny może występować w dwóch formach. Pierwszą z nich jest kredyt pod hipotekę: w takim wypadku kredytodawca, czyli bank po prostu dokonuje wpisu do księgi wieczystej nieruchomości jako wierzyciel. Dzięki temu, w przypadku licytacji nieruchomości przez komornika kredytodawca ma zagwarantowane pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń. Drugą z form jest kredyt pod przewłaszczenie: w tym wypadku kredytodawca staje się prawnym właścicielem nieruchomości na okres trwania kredytu. W przypadku niespłacenia zobowiązania przez kredytobiorcę, kredytodawca jest zobowiązany sprzedać nieruchomość po możliwie jak najbardziej korzystnej cenie, następnie zaspokoić swoje roszczenia, zaś resztę środków przelać na konto kredytobiorcy. Co ważne, zabezpieczeniem kredytu hipotecznego może być również nieruchomość należąca do osoby trzeciej, tj. na przykład do kogoś z rodziny kredytobiorcy. Jeżeli chodzi o formę zabezpieczenia kredytu hipotecznego, to może nią być zarówno nieruchomość już istniejąca i będąca w posiadaniu naszym lub osoby trzeciej lub nieruchomość, której zakup chcemy sfinansować ze środków pochodzących z kredytu.

Kredyty hipoteczne można jednak klasyfikować również według innych kryteriów, na przykład ze względu na przeznaczenie środków pochodzących z kredytu. Najczęstszą odmianą kredytów hipotecznych w przypadku takiej klasyfikacji są kredyty mieszkaniowe.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby uzyskać kredyt hipoteczny?

Pomimo, że zazwyczaj kredyt hipoteczny wiąże się z o wiele mniejszym ryzykiem dla kredytodawcy, niż inne formy kredytów (posiada bowiem zabezpieczenie w postaci nieruchomości), to jego uzyskanie i tak nie należy do łatwych zadań, zwłaszcza jeżeli celem takiego kredytu jest zakup mieszkania lub budowa domu. Możemy się spodziewać, że bank będzie wymagał od nas spełnienia całego szeregu kryteriów. Należy tutaj wymienić przede wszystkim szeroko rozumianą wiarygodność potencjalnego kredytobiorcy (w przeważającej większości wypadków już na starcie będziemy zdyskwalifikowani, jeżeli w przeszłości mieliśmy problemy z terminową spłatą zobowiązań)  a także zdolność kredytową (musimy odpowiednio dużo zarabiać, najlepiej w ramach umowy o pracę na czas nieokreślony a często również posiadać zabezpieczenie w postaci oszczędności). W przypadku każdego poszczególnego wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego będziemy musieli przekonać bank co do tego, że nasza sytuacja finansowa na przestrzeni następnych lat nie ulegnie drastycznemu pogorszeniu, tj. że będziemy zdolni do spłaty zobowiązania w przeciągu całego okresu umowy kredytowej. 

Wysokość rat kredytu hipotecznego

Wysokość rat w przypadku kredytów hipotecznych jest uwarunkowana przez kilka istotnych czynników, w tym przede wszystkim od wysokości oprocentowania, okresu trwania umowy kredytowej (im jest on dłuższy, tym rata będzie mniejsza), marży pobieranej przez bank a także spreadu (ten czynnik występuje, rzecz jasna, tylko i wyłącznie w przypadku kredytów w walutach obcych). Jeżeli chodzi o możliwy okres trwania umowy kredytowej, to zależy on w głównej mierze od wieku osoby wnioskującej o kredyt (im potencjalny kredytobiorca jest młodszy, tym dłuższy będzie możliwy okres trwania kredytu (a także dochodu oraz specyfiki uprawianego zawodu (na dłuższe okresy spłaty mogą liczyć na przykład osoby zatrudnione na umowę o pracę na czas nieokreślony, będące dobrze wykwalifikowanymi specjalistami w perspektywicznych sektorach, a więc na przykład informatycy lub lekarze specjaliści). 

Cel kredytowania

Zasadniczo kredyt hipoteczny może zostać zaciągnięty w dwóch różnych celach (można tutaj użyć terminów pasywa oraz aktywa). W pierwszym z przypadków kredyt hipoteczny będzie służyć nam do zakupu własnego mieszkania lub budowy domu. Mamy tutaj więc do czynienia z pasywną odmianą celu kredytowania. W drugim przypadku możemy mówić o kredycie hipotecznym o przeznaczeniu inwestycyjnym (aktywnym). Wówczas zaciągamy kredyt np. po to, aby zakupić i wynająć nieruchomość, co będzie przynosić nam stały dochód. Wnioskując o udzielenie kredytu hipotecznego w celach inwestycyjnych możemy również argumentować o zamiarze zakupu nieruchomości a następnie sprzedaży jej z zyskiem (kupujemy mieszkanie za 500 tys, w ciągu 10 lat ceny nieruchomości rosną o 50%, więc po 10 latach sprzedajemy nabytą nieruchomość za 750 tys złotych). Celem może być również zabezpieczenie finansowe lub ochrona kapitału (posiadanie nieruchomości jest bardziej stabilną forma ochrony kapitału, niż na przykład trzymanie pieniędzy na rachunkach lub lokatach bankowych).

Wkład własny

​Wnioskując o udzielenie nam przez bank kredytu hipotecznego musimy liczyć się z wymogiem wkładu własnego. Przeważnie wynosi on od 10 do 20% wartości kredytu. Czasami istnieje możliwość uzyskania kredytu hipotecznego, którego wartość będzie równa cenie nieruchomości, jaką zamierzamy nabyć, jednak z wielu powodów takie rozwiązanie powinno być uznane za niekorzystne. Przede wszystkim, koszty kredytu będą znacznie wyższe niż w przypadku, gdy wnosimy wkład własny. Po drugie, zaciągając kredyt hipoteczny bez wnoszenia wkładu własnego przeważnie pozbawiamy się możliwości refinansowania kredytu lub jego przewalutowania, w przypadku gdy jest to zobowiązanie w walucie obcej.

Podstawowe odmiany kredytu hipotecznego

Jak już wspomniano, kredyty hipoteczne można klasyfikować według wielu różnych kryteriów. W przypadku klasycznego kredytu hipotecznego, tj. posiadającego zabezpieczenie w postaci nieruchomości, możemy dokonać podziału rodzajów kredytu ze względu na przeznaczenie. W tym wypadku mamy do czynienia z kredytami hipotecznymi, konsolidacyjnymi a także mieszkaniowymi. Klasyczny kredyt hipoteczny, tj. pod zastaw lub przewłaszczenie nieruchomości, może zostać przeznaczony na dowolny cel. W przypadku kredytów konsolidacyjnych celem jest uregulowanie innych zobowiązań. Najbardziej obszerną grupą w tej klasyfikacji kredytów hipotecznych będą kredyty mieszkaniowe. W przypadku kredytów mieszkaniowych, celem kredytowania może być zakup mieszkania,  budowa lub też zakup działki budowlanej. Oprócz tego, celem kredytu mieszkaniowego może być również spłata kredytu hipotecznego u innego kredytodawcy, kupno nieruchomości od tzw. inwestora zastępczego, wykup nieruchomości (na przykład gdy odziedziczyliśmy tylko część praw do domu lub mieszkania) albo też remont lub wykończenie nieruchomości mieszkalnej.

Warto wspomnieć również o kredytach mieszkaniowych budowlano-hipotecznych, których celem może być na przykład wykończenie już rozpoczętej budowy domu. Ten rodzaj kredytu może zostać również wykorzystany w celu remontu domu lub mieszkania, kupno nieruchomości będącej w fazie budowy, przebudowę domu, kupno działki budowlanej na której rozpoczęto już budowę nieruchomości a także przebudowę pomieszczeń nieruchomości nie przeznaczonych do zamieszkania na pomieszczenia o charakterze mieszkalnym.

Wreszcie, kryterium podziału kredytów hipotecznych może być również waluta, w jakiej są one zaciągane. W tym przypadku mamy do czynienia z dwiema kategoriami: kredytami w walucie rodzimej a także kredytami walutowymi. W przypadku kredytów w walucie obcej wyróżniamy dwie podgrupy, a mianowicie:

- klasyczne kredyty walutowe - zaciągamy kredyt w walucie obcej i walucie obcej go spłacamy;

- kredyty denominowane - wartość kredytu zależy od kursu waluty obcej, w której denominowany jest kredyt, jednak spłacamy go w złotówkach, które następnie zostają przewalutowane przez bank po aktualnym kursie danej waluty, przy czym przeważnie jest to kurs obowiązujący w ramach danego banku, a nie kurs oficjalny NBP lub uśredniony kurs kantorowy.